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房地产项目进度控制

时间:2013-01-14 11:20来源:房地产管理软件 作者:admin 点击:
《上海证券报》报道,万科董事长王石在万科集团与英国总领事馆文化教育处联合启动的解决城市低收入人群住房问题比较研究活动中语出惊人,中国房价涨得过快、升幅过大,已经出现泡沫,泡沫早晚都会破裂。王石称:楼市泡沫破裂只是时间问题,也许是两三年,也

《上海证券报》报道,万科董事长王石在万科集团与英国总领事馆文化教育处联合启动的解决城市低收入人群住房问题比较研究活动中语出惊人,“中国房价涨得过快、升幅过大,已经出现泡沫,泡沫早晚都会破裂。”王石称:“楼市泡沫破裂只是时间问题,也许是两三年,也许用不着那么长时间。”

作为一位房地产从业人员,我们为在手项目骄人的业绩满怀信心的时候,试想一下:假如王石的话是对的,我们还高兴得起来吗?如果你的项目正在办理开工手续,而楼市泡沫两三年就要破裂,那么我们该怎么办?前几日,我在成都郫县考察楼盘,看到一个项目不论从规划建筑设计、还是现场建造、以及卖场效果,都做得很好,一问售价才2900元/m2,真是匪夷所思,可以说是超值。深究原因,老板说:“我胆子小,担心风险。”看来王石的话在发挥作用了。

我不是房地产市场研究专家,不敢预测房地产行情的走向,面对国人狂热追捧房地产的现实,仅以小文向房地产从业人员介绍房地产项目进度控制方法,也许对你控制项目风险有所借鉴。

房地产项目进度控制与承建单位现场进度控制是不同的。承建单位现场进度控制的内涵是工艺进度,而房地产项目进度控制的内涵是经营进度。所谓经营进度就是项目经营风险进度控制,在某些方面也可以理解为项目现金流速度的控制。说到底,房地产项目进度控制,不是单纯的现场工程进度,而是要牢牢环绕着公司的经营意图或目标,项目工程形象进度必须以公司经营意图为中心。

根据房地产项目经营进度的思路,在房地产项目实际运作过程中,项目进度控制可以为经营进度、工艺进度、客户收楼敏感时间点等三个概念进行操作。项目售楼之前,我们一般采用经营进度的思路,为了确保项目按公司经营意图开盘,即使局部追加成本、改变施工工艺、通宵加班等等也要毫不犹豫。因为这是公司经营风险控制,是公司的底限,需要保证项目资金及时回流,确保项目投资不出现风险。对于项目的绝大部分工程,我们还是要按照正常工艺进度进行控制,否则我们成本压力会增大,公司内部管理太紧张,质量控制也容易出现闪失。房地产项目进度控制的底线就是客户收楼敏感时间点,我们不能违背对客户交楼时间的承诺,我们应该尽量为客户创造好的物业使用时间。比如商铺物业移交的时间,如果有条件,最好8月中旬移交给客户,他们可以装修好后迎接“十一”黄金周。

为了保证项目按照经营进度的思路运作,根据中海地产、万科地产的项目操作经验,房地产企业自己必须编制房地产项目时间管理计划,房地产项目时间管理计划一般分解如下:房地产项目开发的发展控制计划、项目现金流计划、项目营销计划、工程实施控制计划、项目报建计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图与样板定样计划、配套工程计划、售楼准备工程时间计划等,做到项目营销、设计、招投标、工程、财务、成本等各条业务线,在统一的经营思路下,保证步调协调一致。这些计划主要起到内控作用,即确保房地产企业首先自己内部管理协调顺畅,减少甲方对现场项目进度的影响,为承建单位创造良好的施工条件。在房地产企业内部理顺项目进度管理思路的基础上,将这些项目进度计划的具体要求,沉淀到各个项目合同中,要求投标单位按照这些具体要求报价和编制技术方案,不能满足这些要求的投标方案,不能中标,确定中标单位后,按照合同要求进行项目进度动态控制。

根据多年项目操作经历,我对房地产项目进度控制的理解,就是要在项目经营进度、正常工艺进度、客户收楼敏感时间点之间寻找平衡点,以达到项目质量、进度、成本之间的最优平衡,确保项目风险可控。 面对狂热的楼市,有一种山雨欲来风满楼的感觉,让我们期盼房地产市场走好,找到国家、地方政府、企业、老百姓之间的最优平衡,多赢才是赢
 

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